전세, 월세에서 보일러가 고장나면 누가 수리를 해야 하는가...

1. 현재 개인 홈페이지를 블로그로 이동중인데 이 글은 홈페이지에 2011년에 썼던 글입니다.

2. 전 법과 관련된 일을 하는 사람은 아니고, 세입자의 입장이다보니... 그동안 관심있어 찾아본 부분입니다.
만일 밑의 내용을 통해 어떤 결정을 하시고자 한다면, 밑의 내용들이 틀릴수 있으니... 법률에 관해 전문적인 사람들에게 조언을 구하고 확인하는 절차를 반드시 거치시기 바랍니다.

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대법원 2010.4.29 선고 2009다96984 판결을 읽어보면 이러한 내용이 나옵니다.

임대차 관계에 있어서는 임대인은 계약기간 중 임차인에게 임대목적물을 제공하고 임차인이 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며 이를 임대인의 수선의무라 한다고 합니다.

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에서 정한 목적대로 사용, 수익할수 없는 경우라면 이는 임대인이 수선을 해줘야 한다는 것이죠.

이 경우.. 그것이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해하지 않는다면 굳이 임대인이 수선해주지 않아도 된다고 보고 있습니다.


임대인에게 본래 수선의무가 있는데 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 임차인의 비용이 있을수 있습니다. 이걸 필요비라고 하는데 임대인에게 상환을 청구할수 있다고 합니다.

그것과는 좀 달리, 임대목적물의 객관적 가치를 증가시키는 비용으로 본래 임대인이 지출해야 하나 임차인이 대신 지출한 경우에는 임대차 종료시 일정한 기준에 따라 임대인에게 받을수 있다고 하는데 이를 유익비라고 한다네요.

이러한 필요비와 유익비는 민법 제626조에 의하여 집주인에게 청구할수 있습니다. (설마 의도적인 손망실은 아니겠죠? ^^;;)

문제는...

보일러가 고장이 났다든가, 혹은 가스렌지, 오븐, 냉장고 등의 빌트인 가전제품 (아파트의 경우, 분양시 처음부터 달려있던 가전제품)이 고장났다든가, 욕조가 깨졌다든가.. 하면 임차인은 이를 부담해야 하는가의 문제가 생기는데...
이런 경우라면... 임대인, 즉 집주인이 해줘야 하는게 아닌가 하는거죠.
위와같이 필요비에 속하는걸로 보이니까요.
이와 관련해서 널리 알려진것 중 하나가.. 월세는 필요비, 유익비 모두 청구가 되는데... 전세는 필요비는 청구가 안되고 유익비만 청구가 된다는 것이죠.

그 근거로... 민법 제309조와 민법 제310조를 말합니다. 이에 의하면 전세권자는 유지와 수선의 의무를 부담함으로 인해 필요비는 청구하지 못하고 유익비는 청구할 수 있는것으로 보입니다.


언듯보면.. 월세는 정말 필요비, 유익비를 다 임대인이 부담하고 (그러니까.. 왠만한 수선이나 이런건 다 집주인이 해줘야 하고..) 전세는 필요비는 청구할수 없는 것처럼 보입니다. (세들어 사는 사람이 왠만한 고장들을 다 수선해야 한다는 것이죠.)
근데.. 이 민법에서 말하는 전세권자는 우리가 일반적으로 말하는 전세계약을 맺은 사람을 말하는게 아닙니다.
우리가 일상생활에서 흔히 맺는 전세계약은... 채권적 임대차 계약일 뿐이지.. 법에서 말하는 전세권, 용익물권인 전세권자를 말하는게 아니거든요.

그럼 그 용익물권이라는 전세권은 어떻게 생기는가... 바로 전세권등기를 함으로서 생깁니다.
즉.. 전세권 설정을 한 사람은 물권을 취득한것이고 그냥 전세계약에 확정일자만 받은 사람은 채권적 임차권을 취득한 것이죠.
결국... 전세계약을 해도 전세권설정을 하지 않았다면 월세랑 다른게 없습니다.
그냥 둘다 임대차 계약일뿐...


이걸 적용하면...
결국... 보일러든 뭐든.. 고장이 나면... 원칙적으로는 임대인, 즉 집주인이 수리해줘야 하는걸로 결론을 낼수 있을것 같습니다.
다만, 현실적으로...
여러가지 트러블과 세입자가 약자라는 입장 등등을 감안하면...
서로 협의해서 잘 무리없이 풀어봐야겠죠.. ^^;;;
결국 하나의 답은 없다는 결론.. ^^;;