주택임대차 보호법의 전세 관련 사항들...

부동산 관련 사이트들을 보다보면, 다음 내용들에 대한 질문들이 가장 많은것 같아 찾아봤던 내용으로, 아주 오래전 개인 홈피에 적어두었던 내용들입니다.

블로그 쥔장은 전문 법률관련 일을 하는 사람이 아니며, 이 내용은 참고사항일 뿐입니다.

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예를들면, 

1. 집주인 아들이 외국에서 돌아와서 써야하니 계약기간 만료가 되지 않았더라도 방을 비워달라...

2. 전세를 살고 있는데 재계약을 맺지 않았다. 언제까지 살수 있는가?

3. 계약기간 전에 방을 빼려고 하는데 가능한가?

위의 3가지 질문이 가장 일반적인 질문인것 같습니다.

과연 어떨까요?


이 경우 어떤 법이 가장 유효한가 하면 바로 주택임대차보호법에 모든 답이 있습니다.
우선 임대차계약의 기간을 보죠... 동법(위에서 말한 법이란 뜻입니다. ^^;;) 제4조에 보면 나와있습니다. 즉, 전세계약은 2년으로 체결하게 됩니다.

만일 양자가 2년 미만으로 계약을 체결했다고 해도 집주인은 2년미만의 계약기간을 주장할 수 없습니다. 다만, 임차인은 그 계약기간을 주장할 수 있습니다. 불공평하다구요? 원래 이 법이 소시민을 보호하기 위한 법입니다.

그럼 1. 번 문제의 답은 나왔죠? 예... 안비워줘도 됩니다. 하지만, 보통은 이런 경우 이사갈 집을 알아보는 비용과 이사비용을 집주인이 부담하는 조건으로 방을 빼주는 것으로 타협하는 것이 일반적입니다. 집주인과 마찰을 빚어서 임차인이 유리한 것도 없거든요...

자... 재계약을 맺지 않았습니다. 이건 어떨까요? 

법에 의해 동일 조건으로 자동 연장된 것으로 합니다. 집주인은 이러한 자동갱신을 하지 않으려면 기간만료 6개월에서 1개월전까지 연장하지 않을 것임을 통지해야 합니다. (기간은 정함이 없는것으로 됩니다.)

임차인은 기간만료 1개월 전까지 자신이 방을 비우고 나갈것임을 통지하지 않으면 자동연장됩니다.

다만, 위의 자동연장은 일상적인 상황입니다. 장기 연체라든지 기타 임차인의 의무를 현저하게 지키지 않았을 시는 해당되지 않습니다.

그리고 자동연장된 경우  그 이후 계약해지를 임차인이 원하는 경우는 계약해지를 통지하고나서 3개월이 되면 계약해제의 효력이 발생됩니다. 즉, 자동연장의 경우 계약해제에 관한한 임차인이 유리합니다.

그럼 2번 문제에 대해선 이해가 가실겁니다.

3번문제도 이미 위에서 설명이 되었습니다. 즉, 계약기간이전에는 쌍방이 강제할 수 없습니다. 임차인도 맘대로 나갈수 없죠. 

보통의 경우 임차인은 자신의 비용으로 동일조건으로 임차들어올 사람을 알아보고 이사비용이라든지 소개비를 자신의 비용으로 치르고 임대인이 임차인을 바꾸는 것을 동의하는 정도로 해결됩니다. 임대인의 경우 새로운 동일조건의 임차인이 자신의 비용을 들이지 않고 교체되므로 반대할 이유가 없는것이죠.

통상적으로 법보다는 서로간의 협상에 의해 원만하게 일처리하는것이 가장 좋습니다. 법에 호소해봐야 그 시간적 정신적 손해는 보상받기 힘들죠...