신탁회사에 위탁된 부동산의 사기와 관련된 기사와 이에 대한 단상.

블로그 주인은 부동산에 관심이 많은 사람일 뿐, 법률관계의 일을 하는 사람이 아니므로 본 내용의 사실관계 확인은 별도로 하시기 바랍니다.

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https://nocutnews.co.kr/news/4560885

위 링크는 "수십억 투자해 오피스텔 날리고 사기범 몰린 사연" 이라는 뉴스기사이다.

내용은, 한국자산신탁이라는 부동산 신탁회사에 신탁 설정된 부동산에 대해

한 투자가가 시행사의 계좌로 돈을 입금하고 오피스텔 건물 상가의 소유권을 취득했다가

한국자산신탁으로부터 고소를 당한 사건이다.

위에 시행사 라는 단어와 신탁 이라는 단어가 나오는데 여기서 헷갈리는 일이 발생한다.

시행사라는 단어는 사업을 시행하는 사람을 가리키는 말로, 당연히 사업에 대한 권리를 가지고 있을것이라 생각한다.

위 기사에서 말하는 신탁이라는 것은 신탁법 제2조에 정의되어 있는데,

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

라고 되어 있다.

중요한 점은, 신탁의 특징인데

http://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=83983

위 판례에서 말하듯이 

"부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것도 아니므로 "

라는 부분으로, 특별한 사정이 없다면 통상 신탁된 부동산에 대한 권리는 대외적으로 신탁사에 귀속되게 된다.

다시 가장 위 링크에 나온 사기 기사를 보면, 투자자는 시행사의 계좌에 입금했다고 하는데 이 부분이 잘못된 것이, 권리자가 신탁사이므로 신탁사가 지정한 계좌에 넣어야 한다는 것이다.

물론, 거의 대부분의 경우 신탁사는 자신들의 명의의 계좌를 개설했을것이고 설령 다른 계좌를 지정했다면 계약서에 명시되어 있었어야 한다고 보인다.

다만, 위 기사에는 나오지 않았지만,  시행사가 별도의 계좌로 입금받는데 사용한 한국자산신탁의 도장이 날인된 계약서라는 부분이 문제로 보이는데 이 부분은 사실관계에 따라 한국자산신탁의 관리책임이 문제가 될 수 있을것으로 생각된다.

간단하게 정리하자면,

등기부등본을 때어보고 (분양계약서를 확인하고) 신탁이라는 글자가 들어있으면 그 신탁회사에 전화를 걸어 사실관계를 확인해 보는게 가장 기본이 되어야 한다.

이것은 위와 같은 투자가 아니라 전세계약이나 월세계약에서도 마찮가지일 것이다.

다만, 임대차보호법의 판례에 따라 신탁명의라도 일반적인 아파트의 경우 임대보증금 반환 채무를 신탁사가 가지는 경우가 있지만, 일단 거래는 정확하고 볼일이니까......