미등기 또는 무허가 건축물에서의 확정일자의 효력관계.
항상 쓰는 말이지만,
전 법률가도 아니고 전문가도 아니고 그냥 홈페이지에 이런저런 이야기를 끄적거릴 뿐이니...
사실여부는 별도로 확인하시기 바랍니다.
이 홈페이지의 내용들은 참고용도일뿐 반드시 그렇다라거나 어떤 정보를 확인해 드리기 위한 용도가 아닙니다.
흔히, 옥탑방 같은 경우를 보면 등기부등본에 나타나 있지 않거나, 건축물대장에 없거나 하는 경우가 종종 있습니다.
건물을 다 짓고나서 허가없이 옥상위에 옥탑방 하나 더 얹어놓거나 하는 경우가 해당되겠지요.
만일 여기에 전세같은걸 들어가게 되면 확정일자의 효력을 어떻게 될것인가 하는것입니다.
일단, 대법원 판례를 하나 보면.. 이렇습니다.
----------------------------------------------------------------------
대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로,
대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.
이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고,
민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.
다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나,
이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지,
반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다.
대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.
(출처 : 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결【배당이의】 [집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080])
--------------------------------------------------------------------
즉, 미등기 건물에 대해서도 확정일자를 제대로 받고 전입신고가 이루어졌다면 일단 보호를 받을수는 있습니다.
하지만,
그렇다고 정상적인 상황과 같지는 않습니다.
일단, 무허가 건축물에 들어간 경우, 행정명령을 통해 철거되거나 하는 경우는 답이 안나오겠죠.
한가지 더 생각해봐야 할것은...
위의 옥탑방이 있는 건물이 다가구 주택인가 다세대 주택인가 입니다.
다가구 주택은 단독주택의 범주에 들어가기 때문에 호수 구분이 없습니다.
그저 주소가 있을 뿐이죠.
그러므로 주소만 정확하게 전입신고가 이루어지면 확정일자가 효력을 발휘하게 됩니다.
하지만, 다세대 주택은 공동주택에 들어가기 때문에 동, 호가 있는 경우는 이것까지 정확하게 기재해야 합니다.
틀린 동호수를 기재하고 전입신고를 해버리면 남의집에 전입한게 되어버리거나 존재하지 않는 곳에 전입한게 되버려서 효력을 상실하게 됩니다.
------------------------------------------------------------------------
임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우,
그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로,
임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 한 사례.
(출처 : 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결【건물명도】 [공1996.4.15.(8),1064])
-------------------------------------------------------------------------
위와 같이 대법원 판례를 통해 다세대 주택인 경우는 유효한 동호수를 기재해야 제대로 공시되었다고 보고 있습니다.
그런데 존재하지 않는 옥탑방이라든가.. 하는 경우는 이러한 동호수가 정상적인수가 없을것입니다.
결국, 공시요건을 제대로 갖추지 못해 확정일자 등을 통해 보호받지 못할것으로 생각됩니다.
또한.. 다가구의 경우에도 토지만 별도로 경매가 들어간다거나 하는 경우는 또다른 상황이 되기 됩니다.
이러니 저러니 해도....
제대로 등기부등본에 나타나는 정상적인 주택을 임대차계약의 목적물로 해야할것 같습니다. ^^;;;
2012.03.07 20:37 너른바다조회 수:3057