가계약도 계약으로서 인정을 받는것인가?

(이 블로그 쥔장은 법전공자도 아니고 그저 관심이 있어서 찾아보고 정리한 내용에 지나지 않으므로 실제 여부는 본인이 스스로 판단하시기 바랍니다.)

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흔히 인터넷의 부동산 관련 게시판을 가면 종종 보게되는 질문 중 하나가 가계약이 성립 여부에 대한 글이다.

즉, 가계약금을 입금했는데 상대방이 계약을 파기하고 가계약금만 돌려주려 한다 라던지,

가계약금 입금한걸 돌려받고 싶은데 위약금을 물어야 하는건지 등에 대한 글들이 그것이다.

이에 대한 판례를 보면 다음과 같다.

[대법원 2006.11.24, 선고, 2005다39594, 판결]

내용을 요약하면 다음과 같다.

'계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다'

즉, 가계약의 내용이 계약으로 볼 수 있을만큼 구체적으로 이루어진 것인가 아닌가에 따라 다르다는 것이다.

더우기 여기에 더해서...

판사가 신이 아닌 바에야 주장하는 사람은 (가계약이 성립했다 또는 아니다 등...) 자신의 주장을 입증해야 할 책임이 있는데 그저 부동산 중개인의 중개에 따라 구두로 진행하고 입금한 경우에는 그 내용을 증명하기가 여간 난해해지는게 아니다.

그러므로 가계약을 유효하게 하려면 위 판례에 따라 적어도 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의 정도가 포함된 가계약서를 문서로 꾸며야 할것으로 생각된다.

카톡으로 주고받던지, 문자로 주고받던지 하는것도 증빙으로 사용될 수 있을테니 유효하겠지만, 가장 좋은건 서로 약정하고 도장찍는게 간명한 방법인것으로 생각된다.

즉, 가계약도 계약인가를 정리하면...

어떤식으로 가계약을 했는가에 따라 계약으로 인정받을수도 있고 아닐수도 있다... .라는 것이다.

아마, 별다른 가계약서의 작성 없이 집주인도 만나보지 못한 상태에서 중개인의 권유에 따라 일단 계좌에 입금만 했다면 계약으로 인정받기 어려울 것으로 생각된다.