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흔히 일상생활에서 접하는 부동산 관련이라면, 전세, 월세, 매매등의 주택거래에 대한 이야기 일 겁니다만,
만일 건설회사나 부동산 프로젝트 관련 회사를 다니신다면 이것과는 다른 부동산의 세계를 접하게 되실겁니다.
주변에서 흔히 볼수 있는 아파트 신축현장과 관려해서 생각해보면, 여기에도 상당히 복잡한 관계가 숨어있습니다.
우선 토지를 가진 토지주가 있겠죠.
보통은 토지를 가진 여러사람에게서 이 토지를 매입해선 아파트를 건설하게 되는데, 이러한 지주정리작업은 예전에는 건설회사의 용지매입팀이 했지만, 지금은 대부분의 건설회사들이 용지매입팀을 예전처럼 운용하지는 않는것으로 압니다.
가장 간명한 경우는 역시, 택지지구 같은곳의 계획된 토지를 입찰하는것이 가장 간단한 경우일겁니다.
이제 땅이 확보가 되겠죠?
그럼 여기서 갈립니다. 땅을 매입한 곳(대부분은 회사...)이 시공능력(쉽게, 건설회사인가 하는겁니다.)이 있는가 없는가입니다.
시공능력이 있으면 시행 및 시공사로서 사업을 진행하게 되고, 시공능력이 없으면 시공사를 선정하고 계약을 체결하게 되지요.
시공능력이 있어도 브랜드 등의 잇점을 살리기 위해 더 상위의 시공사와 일을 하는 경우도 있습니다.
그리고 사업승인을 받고 사업을 추진하게 됩니다. 이과정에서 우선 설계사에게 설계도를 의뢰하게 되고, 이를 바탕으로 건설회사와 계약하고 사업승인을 받게 되죠.
여기서도 복잡한 문제들이 많은데... 사업주 측이 아니라 수분양자 측의 입장에서만 보자면 가장 큰 문제중 하나는 이 사업승인도면이 계약조건을 이루는가의 여부일겁니다.
예전 대법원 판례중에는 계약조건으로 보는 경우도 있었지만, 최근 대법원 판례는 그렇지 않은 것으로 압니다.
다만, 법정은 진실을 가린다기 보다는 누가 더 논리적이고 증거있는 이야길 하는가를 겨루는 곳이고,
상황에 따라 천차만별의 내용들이 있으므로 결론을 한가지로 내기는 어렵습니다.
그리곤, 감리사를 선정하게 됩니다. 보통 건축(기계설비, 토목, 조경을 포함합니다.)과 전기, 정보통신, 소방분야로 나누어집니다.
또한, 분양업무를 외주로 처리할 경우에는 분양대행사도 계약을 맺게 되고 광고를 해야 하므로 광고사와 또 계약을 맺습니다.
견본주택(모델하우스)를 짓는 업체는 통상 시공사가 아니면 전문건설업자가 진행하게 되고
여기서도 인테리어 설계는 별도로 발주되는 경우가 있습니다.
흔히 DP 라고 하는, 디스플레이 용역업무도 별도로 발주되구요.
분양을 원활하게 하기 위해선 중도금 대출이 일어나야 하므로 은행을 통해서 중도금 대출 약정을 체결하게 됩니다.
그외에도 여러가지 잡다한 일이 많아서 법무사, 세무사 , 회계사 등이 간여하게 되지요.
사업하나 하는데 엄청 많은 관련자들이 먹고살게 됩니다. 거기다 현장이 왠만한 규모인 경우 건설인력(일용직) 출력인원이 200명이 넘게 됩니다.
이것이, 경기가 죽을때마다 관공사 등을 통해 건설을 부양하는 이유입니다. 쉽게 실직자들을 줄이고 경기를 순환시킬수가 있다는 것이죠. 물론, 부작용이 큽니다.
그건 다음기회에 말하고...
사업이익도 아주 잘된 경우는 엄청난 규모가 됩니다. 단, 성공하는 경우죠... 실패하는 경우에는 반대로 엄청난 손실을 보게 됩니다.
한곳에서 대박'을 터뜨려도 다른곳에서 까먹으면 별로 신통치 못한 한해가 되 버리죠.
기본적으로, 부동산 프로젝트는 그 단위가 엄청납니다. 몇백억에서 몇천억까지 사업비가 투입되는데,
그러므로 이익과 손해의 단위, 용역비 단위도 상당합니다.
많은 돈이 걸린만큼 여러가지 생각할 것도 많습니다. 이 계통에는 상당히 많은 사기꾼이 판치고, 수많은 민원과 싸워야하며 여러가지 골치아픈 문제들을 풀어야 합니다.
뭐, 무슨직종인들 안그렇겠습니까만은...
특히 요즘은 민원이 강화되는 추세인데, 그 이유는 민선자치단체가 민원의 입김에 취약한 이유도 있고,
인터넷 카페등의 발달로 정보가 공유되어 보다 널리 알려진 이유도 있습니다.
- to be continued -
