저는 법 관련 전공자도 아니고 법 관련 일을 하는 사람이 아니기 때문에 사실여부를 별도로 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
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세입자 입장에서는 항상 전세보증금이 불안하기 마련이다.
그래서 전세권을 설정하기도 하고 확정일자를 받기도 한다.
전세권이나 확정일자나 자신의 권리를 보호하기 위한 장치로 유용하기는 한데, 그래도 이걸 했다고 해서 모든 위험에서 벗어나는건 아니다.
만일 세입자가 살던 집이 경매로 넘어가게 될 때, 혹시나 세입자에 앞선 채권들이 생기는 경우는 뭐가 있을까?
최우선 순위는 경매집행비용이다.
이건 어쩌면 당연(?)하다고도 볼 수 있다. 경매를 요청해서 이걸 실행해주는 비용이기 때문이다.
이것과 같은 순위로 제3취득자의 비용상환청구 채권액이라는게 있다. 점유자가 해당 부동산에 들인 필요비와 유익비를 말한다.
이것은 세입자 본인의 입장에서 보다는 제3자가 낙찰받을 경우가 문제시 될 것으로 보인다.
그 다음순위는 임대차보호법상 제8조에 나오는 소액임대차보증금 우선변제가 있다.
경매대금의 1/2 한도 내에서 법이 정하는 금액까지 보호받는다.
전세 세입자 입장에서 다른 소액임대차보증금과 다툴 일이 있을까 싶지만, 구분소유권이 아니면서 사람들이 모여 사는 경우, 아마 다가구주택의 경우가 가장 많지 않을까 싶다.
참고로 소액임차인 판정은 현행법령이 아니라 소액임차인이 대항력을 취득한 시점(들어올 때)의 법령 기준으로 판정한다.
같은 순위로 임금 최종 3개월분, 3년간의 퇴직금, 재해보상금의 임금채권 일정액이 있다.
이런 이유로 임대인이 사업가이면 오히려 세입자들은 불안하고 임대인이 경찰, 선생님, 공무원 등의 사고칠(?) 일 없이 월급 따박따박 나오는 경우가 최고라고도 일컬어진다.
그 다음으로 당해세가 있다.
당해세란 그 대상 부동산에 부과된 세금을 말한다. 아파트라면 상속세나 재산세, 종합토지세 등등이 될 것이다.
당해세가 아닌 세금도 있다. 조세채권(일반적으로 세금을 납부하지 않은 미납금)은 국세기본법 제35조 및 지방세기본법 제99조에 의하여 우선권이 있으며 공시방법 없이도 인정되는 특이한 채권에 해당한다고 한다.
모든 조세채권이 우선하는건 아니고, 법정기일과 세입자의 권리를 따져 우선순위를 정한다.
법정기일이란 부가세처럼 신고하고 납부하는 경우는 신고일, 증여세처럼 부과하는 경우는 납세고지서 발송일을 말한다.
즉, 세입자가 자신의 권리를 확보하는 시기에 (전세권이든 확정일자든) 기 존재하던 미납세금에 대해서까지 보호해주지는 않으니 그때까지 발생한 세금은 세입자가 알아봐라.. 라는 것이 된다.
문제는, 이러한 세금관련 미납여부를 알아보려면 임대인의 동의를 받아 미납국세 등 열람 신청서를 관할 세무서에 제출하야 한다는 것이다. 특히 임대인이 갑인 시절에 이런게 가능할지가 문제인 것이다.
요약하면, 당해세는 확정일자랑 누가 빨리 설정되었나를 겨루지 않고 앞서며, 그 외의 국세 지방세는 확정일자가 먼저 설정된 것이라면 후순위로 밀린다.
이정도가 세입자가 전세권이나 확정일자를 받았더라도 만일 경매에 들어가게 되면 걱정해봐야 하는 우선순위의 채권들이 된다.
이런게 현실적으로 많은 경우 문제 되지 않기도 하지만, 어쩌다 문제되는 경우는 해당 세입자는 전재산이 걸린 문제로 비화할 수 밖에 없어 큰 문제가 된다.
저런 내용을 공인중개사가 중개할 때 모두 확인해 주도록 되어있다면 좋겠으나, 불행하게도 그렇지도 않다.
현실은 가끔 나같은 무지한 서민들에겐 너무 어렵다. -_-;;;
물론, 저런것들이 다 직접적인 위험이 아닐수도 있다.
대부분의 경우는 살고있는 집이 경매로 넘어갈 것이고, 저런 특수한 채권보다는 일반적인 채무로 인해 경매가 진행되는 경우일 것이다.
그러므로 그런 경매를 넣을만한 일반적인 채권들보다 선순위로 전세권이나 확정일자를 받았다면 대부분의 경우는 세입자의 전세보증금 반환 채무를 낙찰자가 떠안게 될것이다.
바꿔말하면, 문제가 되는 경우라... 말소기준 권리 뒤로 설정되는 전세권, 확정일자 이려나...
