작년 4월 개인홈페이지에 썼던 글인데 이제 홈페이지를 폐쇄하면서 블로그로 글을 옮기고 있습니다.
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지금의 부동산의 기세는 무언가 잘못된것 같다.
부동산 거래가 활성화 되려면 뭔가 이유가 있어야 한다.
소득이 늘었다던지, 국부가 급격히 증가해선 장미빛 전망이라도 있던지, 갑자기 희소성이 높아졌다던지...
하지만, 지금은 전혀 다른 이유에서 밀려 올라가고 있다.
바로 '정부정책' 이다.
그건 저금리이고, 전월세에 대한 상대적 무관심이고 (매매 이외엔 다른 대안이 없는...) 재건축이고, 언론이다.
만일 부동산에 대한 지원이 작위적인것이라면 이유는 아마 경제 활성화일텐데, 부동산으로 경제가 활성화 될 일은 없다고 생각한다.
이미 대다수의 사람들은 어느정도 인구절벽에 대해 이해하고 있기에 이 상황이 이어지는 한 소비가 활성화 되는 일은 없다.
이 상황이란, 바로 극단적인 저출산을 말한다.
개인적으로 저출산이 경제를 최악의 상황으로 가져갈 거라 믿는데도 불구하고 저가라면 부동산을 사라고 하고 있는데
이건 일견 모순된 일이기도 하다.
하지만, 내 생각은 그런, 저출산에 의한 경제불황은 단순히 부동산에만 미치는게 아니라 사회 모든것에 영향을 줄 것이고,
그때엔 현금이라고 가치있을거라 생각지는 않기 때문이다.
달러도 미래에 지금의 위치보다는 약화되리가 생각하고 금도 이제는 안전자산이라고 생각지는 않는다.
그래서 다다른 짧은 생각은 그동안이라도 편안하게... 정도이다. 어차피 결론이야 비슷하니까...
갑자기 각 부부가 아이들을 3명씩 낳을수는 없는 노릇이고보면 이러한 저출산의 극복은
생물학적으로만 보면 하루아침에 갑자기 치유되는 성질이 것이 아니다.
가임기 여성의 숫자가 점진적으로 늘어나는 것에 맞춰 꾸준히 2-3세대에 걸쳐 회복되어야 할 일이니까...
결국, 지금 저출산에 대한 대책을 세운다고 해도 지금 중장년층이 겪어야할 인구절벽은 절대로 피할수 없다.
부동산은 현상유지만 하면 될 일이라 생각하는데 (시간에 따라 인플레이션이 자연스럽게 거품을 완화한다.)
그걸 다시 인위적으로 지원하면 결국 문제는 이월되고 합해지면서 거대해진다고 본다.
애국심으로 아이를 낳으라고 할 수는 없는 일.
모든 문제의 원인이자 결론은 저출산이다.
저출산은 과도한 사교육, 죽음을 부르는 경쟁사회, 돈이 인격을 정하는 신자유주의, 극단적인 빈부격차 등등의 결과이며
또한 불황, 과도한 사회비용, 부동산문제, 노인인구문제, 아주 많은 세월이 흐른 뒤라면 나라의 존립 등등의 원인이다.
문제는 그런 저출산에 대한 대응을 보면... 저출산을 조장하는건 아닐까.. 싶은 점이다.
그래서 (중간에 다 건너뛰면) 저가의 주택을 사는게 편하다... 라고 말하지만, 여전히 부동산이 불안하다... ^^;
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위 글을 홈페이지에 썼던 이유(?)가 된, 2015년 1월에 썼던 글.
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1. 흔히들 주택보급율을 이야기합니다. 100% 가 넘었으니... 등등.
하지만, 정작 사람들이 살고싶은 집은 다쓰러져가는 허름한 집이나 외진곳의 집들이 아니죠.
다주택자를 제외하더라도 통계상의 보급율과 괴리가 있습니다.
2. 인구감소전망은 여전히 유효하지만, 이건 꽤나 장기적인 사안입니다.
은퇴하면 시골가야지... 하면서도 조사를 해보면 노인들도 오히려 의료와 외로움등의 문제로 도시에 살고싶어한다죠.
현재는 핵가족을 넘어서 1인가구화 시장입니다.
즉, 대형주택에서 소형주택으로 넘어가기는 하지만, 세대수가 줄지는 않고있습니다.
나중에 인구가 감소합니다만, 그때는 외국인이 되었든 출산없으면 크게 불이익이 있게되든 뭔가 폭압적이더라도 대책이 나오기야 하겠죠.
그것도 당연히 먼 훗날의 일입니다. 그리고 도시에 몰려살고픈 사람들의 성향을 보면 도시에 나중에 적용되구요.
3. 거품이 많아서.. 라는건 일정부분 동의하고 일정부분 동의하지 않습니다.
자본주의는 일정부분 인플레이션을 깔고갑니다. 옛날에 제가 처음 짜장면 먹던 시절엔 500원 이었습니다.
맥주 500cc 도 500원, 당구는 한시간에 대학가에서 300원 했던가... 물가는 올라갑니다.
따라서 재화의 가격도 올라갑니다.
거품은 떠받쳐주지 않는 상태로 세월이 지나면 자연히 해소됩니다.
피케티의 21세기 자본에서도 프랑스와 독일이 전쟁을 치르면서 진 빚의 해소는 상당부분 천문학적인 인플레이션이 기여했다고 나오죠.
다만, 거품이 문제인것은 지금처럼 기축통화나 그에 근접하는 지위를 가지지 못한 나라가 초저금리를 지향하면서 떠받칠때가 문제가 된다고 봅니다만......
거품이란 중산층이 부동산을 매매해선 주거할수 있는가의 문제로 봐야하는데, 서울의 인구는 줄고있습니다. 더이상 버티지 못하고 경기도로 밀려나가는 거죠.
반면 경기도에서 서울로 출퇴근하는 인구는 늘었구요.
즉, 지방은 일부 지역을 제외하고는 아직 거품을 논하기 이르고, 서울은 거품이 있긴하다.. 라고 생각됩니다.
4. 폭락은 없다고 봅니다.
인구 절반이 모여사는 수도권을 중심으로 보면 서울의 가격이 좀만 내려가도 들어와 살려고 대기중인 인력이 경기도에 많습니다.
출퇴근에 3시간여를 쏟아붇는 사람들이죠.
다만, 이 주택을 자산증식의 수단으로 생각하겠다면 이야기가 좀 달라집니다.
이때는 정말 저가에, 제대로 개발되는 곳으로 들어가지 않으면 안되니까요. 예전처럼 지어놓은곳에 들어가니 오르더라의 시대는 갔습니다.
거품이 있는 주택에 들어가 몇천만원을 손해볼것이 두려워 못가겠다 하는 사람도 있지만,
앞으로 십수년, 수십년을 3시간을 들여 출퇴근하는 비용을 계산하면 사실, 대다수는 약간 무리가 되어도 들어오고 싶어합니다.
약간 무리가 아니라는게 문제죠. 거품이 없다고는 못할겁니다.
사실, 거품의 해소는 억지로 주택가격을 떠받치지 않고 중산층의 수입이 개선되면, 즉, 경제의 정책방향이 개선되면 자연스럽게 해결될 일이기도 합니다.
5. 주택의 가격은 적정한가의 논쟁.
주택만큼이나 특이한 재화는 세상에 없습니다.
만일, 당신이 그랜저를 타는데 이게 10년후에도 노후화나 성능하락이 전혀 없다면 어떻게 될까요? 아마 가격은 오를겁니다.
왜냐면 10년후에는 물가가 많이 올랐을테고, 감가상각이 전혀 일어나지 않는 자산이라면 가격은 물가에 맞춰 올라가는게 평균적이겠죠?
집이 그렇냐? 그게 아니라... 땅이 그렇습니다.
주택은 감가상각 대상인 건물부분과 물가에 맞춰 가격이 올라가야 정상인 토지가 맞물린 특이한 재화입니다.
희귀성이 있는 재화는 세월이 가면 가격이 더 올라가는데, 토지는 이런 상황에도 부합합니다.
우리나라에서는 위헌판정을 받았지만, 상당수의 작은 나라들이 토지공개념을 적용하고 있는건 이런이유죠. 너무 한정적인 재화니까요.
6. 개별성과 지역성
우리나라의 주택시장은 많이 특이해서.. 지방과 서울인근 수도권, 서울을 같이 놓고 보는건 무리라고 봅니다.
지방은 서울인근 수도권 및 서울과는 따로놀고 있습니다.
지방에서도 극히 일부지역이 서울 평균주택가격보다 높은곳이 있지만, 이런것은 굉장히 지엽적인 사안입니다.
해운대 일부.. 뭐 이런곳이죠.
서울인근 수도권은 대체로 자체기반을 가지지 않습니다. 동탄 등의 일부가 있긴 하지만요.
서울로 들어오기 위한 대기수요라고 볼수있죠.
우리나라의 서울은.. 정말 모든것을 다 가진 도시입니다. 지방에 나눠줘야 할것까지두요. 그래서 이런 가격이 유지되죠.
그게 해소되지 않는다면 당연히 약간의 거품은 유지됩니다.
7. 결론
저는 실수요라면 사라.. 라고 합니다.
실수요가 무엇인가? 가 중요한데... 아무리 그곳에 사는것이 필요해도 빚을 50% 씩 내야한다... 그리고 이자로 허리를 졸라매야한다라면
그건 실수요가 아닙니다.
제가 생각하는 실수요는 금리인상등을 감안해도 어느정도는 큰 영향을 받지 않는 정도로 빚을 내서 살수있고,
주택 가격이 10% 정도 떨어져도 뭐, 맘은 좀 아프지만 크게 삶에 영향받지 않는 정도입니다.
그정도면.. 주택을 구입하라고 말하고 싶습니다.
취등록세, 재산세가 문제지만, 2년마다 이사가는 이사비용, 청소비용, 중개비용이 아마 더 클꺼라 봅니다.
즉, 재산가치의 손실을 삶의 비용으로 생각할수 있는 사람이 실수요라고 봅니다.
그렇지 않다면 그건 과소비가 아닐까 싶고,
투자도 되지 않는가 라면, 투기가 아닐까 싶네요. 뭐, 투기가 다 실패하는건 아니지만요.
