너른바다 이야기

본 내용은 공부를 위해 찾아본 내용으로 사실관계에 대한 별도의 확인 책임은 읽는 이에게 있음. ^^;;;;

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■ 다운리츠 (DownREITs)

 - 업리츠에서 리츠가 부동산을 직접 소유하지 않고 부동산 소유자와 운영조합을 설립하고 그 운영조합이 부동산의 소유권을

   가진다면 다운리츠에서는 리츠와 부동산 소유자가 조인트벤처로 합작하게 되고 직접 부동산을 소유.

 - 업리츠와 마찮가지로 세금이연 효과가 있지만, investopedia.com 에 의하면 동일한 세금혜택이 없을수도 있고 구조가 복잡하여

   업리츠보다는 덜 사용되는 형태라고 함.

 - 업리츠가 여러개의 하부구조 (부동산 또는 유한책임회사 등..)를 관리하는데 반해 개별적인 포트폴리오에 대한 각각의 다운리츠가 

    조직되는 바, 부동산 소유주가 자신의 부동산이 다른 자산보다 더 가치가 높다고 판단될 시에는 업리츠보다 다운리츠가 보다 선호

    될 수 있음.

 - 업리츠와 병행하여 존재 가능.

참고링크 : http://www.investopedia.com/terms/u/upreit.asp

           (사이트의 신뢰성은 모름. ^^;;)

본 내용은 공부를 위해 찾아본 내용으로 사실관계에 대한 별도의 확인 책임은 읽는 이에게 있음. ^^;;;;

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■ 업리츠 (UPREITs)

 - 업리츠는 Umbrella partnership real estate investment trust 의 약자.

 - 부동산을 보유한 기업과 리츠가 운영조합을 설립하는 형태

 - 부동산을 소유한 개인 또는 회사는 현물 출자를 하고 operating partnership units (운영 파트너쉽 유닛) 또는 

    limited partnership units (유한 파트너쉽 유닛)이라고 하는 유가증권과 교환하여 참여

    (http://www.investopedia.com/terms/u/upreit.asp)

■ 구조적으로는,

 - 리츠가 무한책임조합원이 되고 현물을 출자하는 부동산 소유자가 유한책임조합원이 됨.

 - 리츠는 부동산을 직접 소유하지 않고 운영조합의 지분을 소유.

 - 현물출자를 하는 부동산 소유자는 과세이연의 효과

    내국법인이 공모부동산투자회사에 토지 또는 건물을 현물 출자함으로써 발생하는 양도차익에 상당하는 금액은 그 내국법인이 

    현물출자로 취득한 주식을 처분할 때까지 과세 이연. (조세특례제한법 98조의 8)

■ 리츠는 운영조합 파트너쉽 지분을 매수, 합병하는 형태로 관리의 편리성, 대형화 등을 추구할 수 있음.

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■ 상법상 이익배당한도

1. 자본금의 액

2. 그 결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3. 그 결산기에 적립하여야 할 이익준비금의 액

4. 대통령령으로 정하는 미실현이익

■ 부동산투자회사의 배당 

 - 상법에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 배당.

 - 이때 이익준비금은 적립하지 않음.

■ 위탁관리 부동산투자회사는 이익을 초과하여 배당할 수 있고 초과배당은 해당연도의 감가상각비 범위에서 배당

■ 초과배당으로 인하여 전기에서 이월된 결손금은 당기의 배당가능이익 산정시 포함하지 않음.

■ 초과배당은 금전으로 함.

■ 초과배당을 하려는 경우 초과배당금의 분배절차 및 시기 등을 포함하여 필요한 사항을 정관으로 미리 정하여야 함.

관련근거 : 부동산투자회사법 제28조

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뉴스테이 

 - 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호의 기업형임대주택을 말함.

종류

 1. 촉진지구형 뉴스테이 : 민간임대주택법에 따라 사업지를 촉진지구로 지정 받아 기업형 임대주택 공급

   (민간임대주액에 관한 특별법 제4장, 기업형 임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침)

    촉진지구 지정단계 -> 지구계획 승인단계 -> 주택사업단계

 2. 민간제안 뉴스테이 : 임대사업자를 민간 제안을 통해 기금 출자 등으로 지원하여 기업형 임대주택 공급

    민간사업자가 제안 시 민간과 공공기관 전문가로 구성된 사전검토위원회가 도시계획, 사업성, 재무계획, 주거서비스계획 등에 대한

    협의화 평가를 거쳐 기금출자심사를 받고 리츠영업인가 후 사업 시행

    사업자 선정 -> 리츠 설립 -> 주택건설 및 임대

 3. LH 공모형 뉴스테이 : LH 등이 소유하고 있는 택지에 대해 공모방식으로 임대사업자 선정 후 기업형 임대주택 공급

    사업자 선정  -> 리츠 설립 -> 주택건설 및 임대

 4. 정비사업 연계형 뉴스테이 : 정비사업 조합으로부터 임대리츠가 일반분양분 매입하여 기업형임대주택 공급

   (도시 및 주거환경정비법 제4조 제4항 제4호)

 뉴스테이 지원내용

 1. 주택도시보증공사(HUG)의 기금 지원

 2. 조세특례제한법, 지방세특례제한법상의 취득세, 재산세, 법인세, 양도세 감면 혜택.

 3. LH, 지방공사 토지조성시 3% 이상을 임대사업자에게 우선 공급.

 4. 분양주택 임대사업자 입주자모집절차를 거치지 않고 통매각 가능 (관련근거 확인중)

 5. 토지보상법 특례 : 토지면적 80% 이상 매입시 공익사업 지정 가능 (민간임대주택에 관한 특별법 제20조)

 6., 건축규제 특례 (건폐율, 융적률, 건축물 층수제한 완화, 복합개발 허용, 건축제한 완화, 주택건설기준 완화)

주택도시기금

 - 기존의 국민주택기금의 용도사 도시재생분야까지 확대, 개편된 것.

 - 대한주택보증(주)가 주택도시보증공사로 전환되어 주택도시기금의 출자심사 및 사후관리도 담당

주택도시기금이 뉴스테이 사업에 출자할 시는 모자리츠 도입

 1. 허브리츠를 설립하고 허브리츠가 자리츠에 개별 재출자.

 2. 허브리츠는 다양한 포트폴리오를 구성하여 리스크 감소.

 3. 향후 허브리츠를 주식상장 하는 경우 자본시장에서 직접 자금을 조달.

 4. 모자리츠 도입으로 FI 참여 확대시 기금 출자부담 감소

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입찰, 매매 등의 자금이 소요되는 경우 거래상대방에게 자금에 대한 능력을 증빙하기 위해 금융기관 등에서 발급받아 제출하는 서류.

LOC : Letter of Commitment (투자확약서)

LOI : : Letter of Intent (투자의향서)

투자의향서 (LOI)

매입의향서든지, 투자의향서 든지 이름은 조금씩 다르지만, 대체적으로 구체적 조건에 대한 협의가 별도로 필요하고 내부의 심사/심의 등을 거쳐야 한다는 등의 조건과 유효기간 등을 달아놓는 등, 통상적으로 법적 구속력 없도록 작성한, 의향만을 나타내는 용도로 작성.

이에 관하여 내부 표현에 따라 청약의 의사로 오인되어 법률적 시비가 있을수도 있는 바, 근래에는 투자의향서 발급도 예전보다 줄어든 것으로 보임.

투자확약서(LOC)

Letter of Guarantee 보다 보증의 효력이 약화된 형태의 보증서로 법적 구속력이 있는 보증서의 발급을 꺼리는 경우 법적 책임이 수반되지 않는 형태로 주로 발급되며 발급자의 명예 내지 신용에 기초한 보증서로 주로 사용됨.

(법적 형태를 지는 조건으로 LOC 를 발행해달라는 경우도 있음.)

LOC 든, LOI 든.... 어떤 명칭을 쓰는가와 관계없이 내용상의 문구가 법적 책임을 지는 것으로 표현된 경우는 이행책임을 져야 할 수도 있음.