너른바다 이야기

http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20160724172614266?from=mtop

24일 금융당국과 은행권에 따르면, 양현근 금융감독원 은행담당 부원장보는 최근 국내 은행 16곳 담당 부행장을 서울 여의도 금융감독원으로 소집해 "집단대출을 받는 개인 대출자의 소득과 직업을 전수조사하라"고 주문했다.

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라는 기사입니다.

이전에 실시한, 주택도시보증공사의 1인당 보증한도를 무제한에서 수도권 6억원, 지방 3억원으로 규제하고 분양가격이 9억원을 초과하는 경우 중도금 대출 보증 대상에서 제외하던 것에 이은 추가조치인데,

액면상으로는 이제 슬슬 정부도 대출규모에 대해 우려를 가지게 된것이 아닌가 합니다.

집단대출 (신규 분양 아파트에서 단체로 실시하는 중도금대출) 의 경우 DTI 가 적용되지 않고 있는데 이에 대한 전수조사가 실시되고 나면 추가적인 대응이 나올 여지도 있지 않을까 싶네요.

뭔가 조치를 취한다면 대선에 가까워서는 곤란하니 오히려 앞당겨 실시될 여지도 있지 않을까 하는 개인적 생각입니다. 물론, 이 내용이 부동산에 대해 가격적인 면에서는 긍정적인 신호가 아닐것입니다.

만일 그다지 크게 이슈화 할 만큼이 아니라 생각된다면 차기정권으로 갈지도 모르겠지만요.

오늘 1순위 청약이 있었고 그 결과가 나왔습니다.

위의 내용은 펜트하우스를 제외한 각 타입의 경쟁율을 캡춰한 것인데 전평형 높은 경쟁율을 보여주고 있습니다.

주상복합이라는 상대적인 단점에도 불구하고 지하철역이 가깝다는 (약 250m 예상) 장점과

기 입주한 아파트들의 국토교통부 신고된 실거래가가 높은데 반해 보금자리지구(지금은 보금자리지구라는 말이 사라졌습니다만....)여서 분양가 상한제 제한을 받아 예상보다 낮게 나온 가격이 주효했던것 같습니다.

당초 예상이 1,400만원/평 을 훌쩍 넘을것이다 라는것과 달리, 저층부 1,300만원초반대. 최고층부도 ,1300만원 중후반대의 다소 예상을 빗나간 분양가로 나왔죠.

4만명 가까운 사람이 몰렸다는 이 결과는 요즘 부동산 시장에 비추어볼때 여러가지 생각을 하게 합니다.

부동산은 역시 가격이구나 하는것부터 (하남 따위에 1,300만원이 왠말이냐? 라고 하실수 있지만, 이미 실거래가가 1,500 - 1,600만원을 훌쩍 넘어 1,700만원/평 대 집들이 나오는 판이라...

이게 또 놀라운 이유가...

전평형이 85㎡ 초과하는 중대형 이상의 평형이라는 것과,

후반기 분양시장의 기대주였던 흑석뉴타운 아크로 리버하임과 동일한 날짜에 청약이 이루어젼 상당수 청약이 빠져나갔다고 볼수 있는 상태에서 저정도 숫자가 나온점이라는것도 있습니다.

흑석 아크로 리버하임은 역시 엄청난 경쟁율을 보여주고 있습니다.

이쪽은 관심을 두고 있지는 않았는데.....

겨우 24평에 저렇게 비싼 돈을 주고 들어가 산단 말이야? @_@ 하시는 분도 많으시겠지만 (평당 2,500만원 상회...)

한강이 보이는 좋은 타입들이 거의 없다라는 평에도 불구하고 주변가가 이미 상당히 높아 기대되는 현장이었던 것으로 압니다.

지방 아파트 시장이 죽어가고 있다는 뉴스가 나오는 상황이라 더욱 놀라운 숫자가 아닌가 싶네요.

오늘 (2016. 6. 17) 국토교통부는 향후 10년간의 국가철도망에 대한 투자계획을 담은 제3차 국가철도망구축계획(안)을 철도산업위원회 심의를 거쳐 확정했다고 발표했습니다.

이 내용은 내주 중 관보에  고시될 예정인데 자세한 사항은 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95077602

이 링크에 있습니다.

이 중에서 지하철 관련사항은 다음과 같습니다.

여기서 강일 - 미사 구간이란 이미 9호선 4단계 사업으로 확정되어 있는 고덕강일1지구 이후로 진행 계획중인 안으로 현재 확정은 아닌것으로 압니다.

그러므로 강일역 위치가 어딘가에 대해서 말이 많은데 아름집 등 여러곳에서 말해지기로는 강일초등학교 인근으로 말해지고 있습니다.

여기서 1.4km 떨어진 곳에 미사역이 생긴다는 것인데 이 역시 어느곳인지 확정되지 않은 채 서로 관련있는 사람들끼리 아전인수로 해석하고 있는 상황이구요.

일단, 저 사항도 기사에 따르면 서울시가 도시철도 9호선 5단계 사업을 추진해야 한다는 조건이 붙어있다고 합니다.

http://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=103&oid=009&aid=0003751674

즉, 5단계 사업으로 고덕에서 강일까지의 구간을 잇는다면 정부가 강일부터 미사까지의 1.4km 구간을 국비로 연장한다는 것이죠.

항상 쓰는 말이지만,

전 법률가도 아니고 전문가도 아니고 그냥 홈페이지에 이런저런 이야기를 끄적거릴 뿐이니...

사실여부는 별도로 확인하시기 바랍니다.

이 홈페이지의 내용들은 참고용도일뿐 반드시 그렇다라거나 어떤 정보를 확인해 드리기 위한 용도가 아닙니다.

흔히, 옥탑방 같은 경우를 보면 등기부등본에 나타나 있지 않거나, 건축물대장에 없거나 하는 경우가 종종 있습니다.

건물을 다 짓고나서 허가없이 옥상위에 옥탑방 하나 더 얹어놓거나 하는 경우가 해당되겠지요.

만일 여기에 전세같은걸 들어가게 되면 확정일자의 효력을 어떻게 될것인가 하는것입니다.

일단, 대법원 판례를 하나 보면.. 이렇습니다.

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대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로,

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고,

민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나,

이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지,

반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다.

대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.

(출처 : 대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결【배당이의】 [집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080])

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즉, 미등기 건물에 대해서도 확정일자를 제대로 받고 전입신고가 이루어졌다면 일단 보호를 받을수는 있습니다.

하지만,

그렇다고 정상적인 상황과 같지는 않습니다.

일단, 무허가 건축물에 들어간 경우, 행정명령을 통해 철거되거나 하는 경우는 답이 안나오겠죠.

한가지 더 생각해봐야 할것은...

위의 옥탑방이 있는 건물이 다가구 주택인가 다세대 주택인가 입니다.

다가구 주택은 단독주택의 범주에 들어가기 때문에 호수 구분이 없습니다.

그저 주소가 있을 뿐이죠.

그러므로 주소만 정확하게 전입신고가 이루어지면 확정일자가 효력을 발휘하게 됩니다.

하지만, 다세대 주택은 공동주택에 들어가기 때문에 동, 호가 있는 경우는 이것까지 정확하게 기재해야 합니다.

틀린 동호수를 기재하고 전입신고를 해버리면 남의집에 전입한게 되어버리거나 존재하지 않는 곳에 전입한게 되버려서 효력을 상실하게 됩니다.

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임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우,

그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로,

임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 한 사례.

(출처 : 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결【건물명도】 [공1996.4.15.(8),1064])

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위와 같이 대법원 판례를 통해 다세대 주택인 경우는 유효한 동호수를 기재해야 제대로 공시되었다고 보고 있습니다.

그런데 존재하지 않는 옥탑방이라든가.. 하는 경우는 이러한 동호수가 정상적인수가 없을것입니다.

결국, 공시요건을 제대로 갖추지 못해 확정일자 등을 통해 보호받지 못할것으로 생각됩니다.

또한.. 다가구의 경우에도 토지만 별도로 경매가 들어간다거나 하는 경우는 또다른 상황이 되기 됩니다.

이러니 저러니 해도....

제대로 등기부등본에 나타나는 정상적인 주택을 임대차계약의 목적물로 해야할것 같습니다. ^^;;;

2012.03.07 20:37 너른바다조회 수:3057

이 글은.. 부동산 대책의 개개별 사안에 대한 예측이 아니다. ^^:;;

우선... 그걸 전제로 깔아놓고...

정책에는.. 몇가지 패턴이 있다고 생각한다.

하나는 대증요법이다.

이것은.. 병으로 치면, 원인은 해결하지 않고 겉으로 드러나는 증상만 잠시 다스리는것이다.

감기가 이런류인데.. 감기 바이러스의 치료제는 존재하지 않는다고 한다.

너무 빨리 변형되므로...

다만, 콧물, 열 등의 증상만을 완화해서 몸이 스스로 이겨낼때까지 기다리게 된다.

(우리나라같이... 감기에 왜 항생제가 처방되는가.. 하는 문제는... 난 비전문가니까 그냥 그럼 안되.. 라고 믿으면서 넘어간가.. 응????)

개발부담금 한시 감면이라든가... 양도소득세 한시 감면제도같이 기한을 두고 시행하는 정책은 이런류가 될것이다.

즉, 시장이 정상화되면 원상회복이 이루어진다는것인데... 이런류는.. 현 시장이 비정상적 상태이고 다시 정상으로 돌아갈 자생력이 있다는 전제가 있다.

그래서 나는... 시장이 정상적이라는 전제로.. 대증요법이 일정부분은 필요하다고 생각한다.

(지금 시장이 정상적이라는 이야기는 아니다...)

다른 하나는 원인에 대한 직접적인 대책이다.

청약제도 개선이나 공공주택물량 조절들이 그 예가 될것인데, 

이런 경우는 (물론, 정권교체 등에 따른 정책변화가 있을수 있지만) 고정적인 효과를 기대한다.

물론, 기대하는 효과가 시장에서 나타나는가는 별론이고....

무슨말이 하고픈것인가 하면....

저런 개개별의 정책이 의미하는 바를 스스로 생각해보고.. 자신이 진단하는 현 시장의 상황과 연결지어보면

스스로의 관점이 분명해진다.

예를들어 설명해보면...

양도세 감면제도는 5년간의 주택가격 상승에 대해선 세금을 물리지 않겠다는 것인데,

이게 유효한 특혜로 느껴지기 위해선 5년간 주택가격이 상승할 것이다 라는 전제가 있어야 한다.

그게 아니면 유명무실해지니까...

다주택자 양도세 감면은 투기수요라도 좋으니까 시장에 들어오라는 것이다.

사실.. 꽤나 재미있는 구석이 있는게...

앞으로 시장상황이 나아질거니까 양도세 5년치 감면혜택을 받고 집을 사라는 주장과,

이를 근거로 투자라도 좋으니 집을 사달라.. 라는 주장이 동시에 담겨있는것 처럼 느껴지는데,

나는 이를 좀 모순적이라 생각한다.

투자는 나쁜게 아니다.

다만, 양도세라는것은 좀 제한적인데... 임대사업자가 다주택을 통해 임대수익을 올리는것은 정상적인 경제활동이라 그다지 문제시 되지 않는다.

하지만, 주택가격의 상승에 대한 수익까지 모두 자본주의의 과실이라고 하게되면... 보다 근원적인 문제로 올라가게 된다.

국민성과 철학에 관한 문제이다.

굉장히 제한적인 재화인 부동산(건축물은 토지를 기반으로 한다)을 완전자유경쟁 시장처럼 풀어놓는게 과연 옳은일인가 하는것이다.

토지공개념이 위헌판정을 받은 적이 있지만, 싱가폴 같은 나라는 그런제도를 초월한 제도가 시행되고 있다.

시장이 그렇게 만능이라면, 왜 성매매라든가 장기매매 같은것은 금지되는가?

그건... 그 여파가 너무 크기 때문일것이다.

결국, 부동산은 자유경쟁시장의 대상이 되어도 괜찮은 재화라는것인가.. 하는 문제에 다다르게 된다.

(극단적으로 과장하면.. 당신 사고의 근원은 어떤 성향인가.. 하는 질문이라고도 할수있겠다. ^^;;;)

그러므로 신자유주의적인 시장의 힘을 믿는다면....

이번 대책은 당분간 힘을 발휘할 것이고,

거기에 대해서 현 시장이 비정상상태이고 정상상태로 돌아갈 포텐셜을 가지고 있다고 판단한다면,

이 정책의 결과는 부동산 가격의 정상화 (신자유주의적 입장에서..) 방향으로 움직이는데 도움이 될것이다.

현 시장이 거품제거의 현실투영이고 부동산이라는 재화는 어느정도 제한이 필요하며,

과거의 부동산 가격이 비정상상태라고 생각한다면 이 정책은 그 비정상이 수정되는걸 막는 조치가 될것이고...

하지만, 여기에 한가지가 더해진다.

부동산의 수익에 대해 별 관심이 없다면... 가치중립적인 판단을 하겠지만,

이미 부동산을 소유하고 있는 사람은 그렇지 못하게된다.

즉, 비과학적이고 비합리적인 의사결정을 하게 된다는 것이다.

정말 착하고 열심히 사는 사람이 실수로 어딘가에서 떨어져 죽었다고 해서 사람들이...

아이고... 망할 중력같으니라고.. 그것 좀 봐주면 안되나... 라던가...

개망나니로 소문난 불량배가 떨어져 죽었다고 해서 중력 나이스... 라고는 하지 않는다.

그건.. 과학의 대상들이 가치중립적이라고 여겨지기 때문이다.

한가로운 일요일 오후에... 굉장히 길지만 별내용은 없는 글을 적어놓게된 이유는....

부동산관련 게시판이라고 만들어놓긴 했는데...

그리고, 부동산대책이라고 큰게 나오긴 했는데...

그걸 일일이 분석이랍시고 해보자니.. 왠지 비관론자만 되어가는거 같고....(제일 큰 이유는.. 귀찮고.. -_-;;;)

또 그걸 건너뛰자니... 너무 직접적인 사안이라 좀 이상하기도 하고....

좀 그렇다. ^^;;;;;

역시... 나는....

소소하고 지엽적인 글이 재미있다. ^^;;;;;

.2013.04.14 13:05 너른바다조회 수:1021