너른바다 이야기

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95080880

위 링크는 부실업체 선분양 제한 강화 및 감리비 사전 예치제도 도입을 위한 주택법이 개정됨에 따라, 세부 추진방안을 담은 주택공급에 관한 규칙과 주택법 시행규칙이 입법예고 중에 있다는 국토부 보도자료이다.

이 중에서 벌점받은 업체의 후분양 관련 입법예고 중인 링크는 아래와 같다.

주택공급에 관한 규칙 일부개정령(안) 입법예고

이 내용은 이렇다.

사업주체나 시공자가 주택법 시행령 또는 건설산업기본법 상 영업정지 처분을 받았거나 건설기술진흥법 시행령에 따른 벌점을 받은 경우에는 선분양을 제한한다는 것이고,

영업정지로 인한 선분양 제한은 영업정지 처분 종료 후 2년간 적용. 벌점은 누계 평균벌점으로 벌점 받은 이후부터 2년동안 (6개월마다 경신) 유효하게 적용된다.

또한, 시점은 해당 건설공사의 착공신고 신청 시점이 기준점이 된다.

만일 사업주체와 시공자가 다른 경우는 어떻게 적용될까?

주택공급에 관한 규칙 개정(안) 별표 4 에 따르면 사업주체와 시공자 각각의 영업정지 기간과 벌점을 합산하여 적용하게 되어 있다. 또한, 입주자 모집기간을 둘이 각각 적용받고 있을 때에는 그 중에서 중한 입주자 모집 시기 제한을 받게 된다.

즉, 시행 또는 시공 어느 하나가 제한을 받을 때는 무조건 그 해당 프로젝트는 입주자 모집 시기 제한을 받게 된다는 것이다.

그 세부내용으로는

1. 영업정지를 받은 경우

영업정지 6개월 이상 : 사용검사 이후

6개월미만 - 3개월이상 : 전체 동 골조공사 완료 후

3개월미만 - 1개월초과 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 2/3 층수 골조공사 완료 후

1개월이하 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 1/3 층수 골조공사 완료 후

2. 누계 벌점 별 입주자 모집 시기 제한 기준

10.0 이상 : 사용검사 이후

10.0 미만 - 5.0 이상 : 전체 동 골조공사 완료 후 (옥탑층 포함)

5.0 미만 - 3.0 이상 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 2/3 층수 골조공사 완료 후

3.0 미만 - 1.0 이상 : 전체 동 지상 층 기준 각 층수 중 1/3 층수 골조공사 완료 후

1.0 미만 : 적용 제외

이렇게 되어 있다.

개인적으론, 이 제한은 상당히 강한 제한이라고 생각된다.

벌점의 기준은 건설산업진흥법 시행령 별표를 참조하면 되는데 그 기준이 낮지 않다.

PS. 항상 하는 말이지만.....

1. 이 홈페이지의 글은 사실임을 보장하지 않음으로, 확인을 별도로 하시기 바랍니다.

2. 주택의 부동산적 가격을 떠나.. 기능상으로만 보면, 가전제품과 같이 무조건 최신 주택을 사는 것이 좋습니다.

   모든 기술기준이나 규격 면에서 제한이나 법규는 강화되고 있으며 보다 나은 재료들이 사용됩니다.

우선, 이번 발표내용은 이 링크에 있습니다.

https://www.fsc.go.kr/info/ntc_news_view.jsp?bbsid=BBS0030&page=1&sch1=&sword=&r_url=&menu=7210100&no=32113

내용은 그동안 언론에서 언급되던 내용들이 망라되어 있습니다.

대부분은 DSR 이라던가 하는 내용이 더 중요하겠습니다만, 

개인적으론 그중에서 관심가는 내용이 몇개 있더군요.

일단, 책임한정형 주담대를 정책모기지에서 민간으로 단계적으로 확산하겠다는 내용입니다.

세부적인 내용은 단 몇줄로 언급만 하고 지나간지라, 앞으로 세부적인 내용이 더 나와봐야겠습니다만......

일단, 비소구 금융이라는게 뭔가하면 이건 현재 미국의 주택담보대출에서 주로 사용되는 방법입니다.

현재 우리나라 금융권에서 하는 주택담보대출은 물론 대출의 안전성을 위해서 주택을 선순위로 처분할 수 있는 권리를 설정합니다.

그리고 그 담보물을 처분해서 자신의 대출 원리금을 상환받지 못하는 경우에는 남은 대출 원리금 만큼 대출자는 여전히 채무를 부담합니다.

이걸 소구 금융이라고 합니다.

비소구금융은 위의 상황의 반대입니다.

대출을 한 은행은 담보물로 충당하고 모자란 대출금을 대출을 받은자에게 청구할 수 없습니다.

그러므로 처음부터 은행이 판단을 잘 해야 하는것이죠.

즉, 소구금융은 금융권이 유리한 제도이고 비소구금융은 소비자가 유리한 제도입니다만,

득실을 세부적으로 따지면 약간씩 유동적이긴 합니다.

일단, 비소구금융에서는 당연히 상대적으로 대출한도가 줄어들 것이고 금리는 올라갈것입니다.

그걸 도입하겠다는 것인데 이부분은 민간에 잘 적용될지 조금 미지수로 보입니다.

두번째는 금융상담 인프라 확충입니다.

사실, 금융은 살아가는 일상에 밀접한 관련이 있습니다.

부동산은 의식주 중의 하나로 인생 그 자체에서 큰 부분이구요.

그러므로 금융과 부동산(금융관련) 지식은 아주 필요한 부분이지만 우리나라 교육과정 어디에서도 취급하지 않는 부분입니다.

개인적으로,

외국의 교육 커리큘럼에는 수영이나 자전거타기, 운전이 들어있다는데 그런것들에 더해서

민법, 금융, 부동산은 학교에서 사회인으로 커나갈 아이들에게 꼭 가르쳐줘야 하는 부분들이 아닌가 합니다.

지금도 법률구조공단 등이 있지만, 대부분의 사람들은 접근하기 좋다거나 하는 생각은 잘 못하고 살죠.

이 금융상담 인프라는 일반인들이... 적어도 동사무소 찾아가는 정도의 난이도로 쉽게 접근할 수 있었으면 합니다.

현대사회의 금융은 사실, 내면적으로는 상당히 복잡하게 돌아가고 있고

구조화 금융이 발달하거나 노후를 위한 금융상품들이 개발될수록 더 복잡해질테니까요.

마지막으로 관심이 가는 부분은, 주택연금 활성화입니다.

이 블로그에도 몇번이고 썼듯이,

개인적으론 인구문제로 우리나라 경제는 추후 점진적으로 가라앉을것이다 라고 생각하는 사람입니다.

(모순된다고 볼지 몰라도, 당장은 서울 및 인접지역에선 주택구매를 추천하는 사람이기도 하구요.)

그런관점에서 볼때, 

중산층과 서민 개개인을 위해서는 주택연금은 아주 좋은, 꼭 들어야 할 금융상품이라 봅니다.

국가적으로 볼때는 국민복지를 위해 해야할 상품이지만,

재정추계를 어떻게 판단할수 있는가는 굉장히 어려운 문제이고 실패하면 타격이 큰 문제라 봅니다.

물론, 그런 관점에서 본다면 주택연금 수익률을 빡빡하게 운영하면 되겠지만, 그럴거면 활성화의 의미가 없어져버리죠.

이런류의, 주택연금은 연금 수급 이후에 경제변동이 일어나더라도 그 수급액을 줄이기 어렵습니다.

만일 그걸 흔들면 연금 수급권자의 노후도 같이 흔들리고 나이를 생각하면 회복이 불가능한 상황에 빠져버릴 확률이 크죠.

여튼, 정부가 어떤식으로 만들어 내놓더라도

결과론적으론 수급자에겐 이익이고 제공자에겐 난감한 상품이 될 가능성이 있다고 봅니다.

역으로...

조건이 된다면 가입해야 하는 상품일 것이다 라고도 생각합니다.

그외에도 중요하다고 생각되는 내용들이 많지만, 언론에서 몇번이고 다뤄진 사항들인데

거기에 포함되지 않는다고 생각되는 내용들은 이정도 같네요.

전에 확인했다가 아주 가끔 들어가봐서 자꾸 까먹음.

그래서 블로그에 박제.

^^;;

https://apply.lh.or.kr/

LH 청약센터

분양정보 ⇒ 공지사항 ⇒ 원하는 부문과 기간 선택 ⇒ 확인

법 관련일을 하는 사람이 아니므로 사실관계를 보장하지는 않습니다.

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흔히, 전세입자가 계약기간 만료 전 자신의 사정으로 기간을 채우지 못하고 이사를 나가는 경우 임대인이 새로운 세입자를 구하는데 들어가는 부동산 중계 수수료를 공제하고 준다던지, 별도의 돈을 받아야 전세금을 내주겠다는 경우가 있다.

계약기간이 만료되는 경우라면 계약이 정상적으로 해지되는 경우라서 기존의 세입자가 부담할 이유가 전혀 없는데, 중도 해지이므로 먼저 계약을 해지하고자 하는 세입자가 부담해야 한다는 논리이다.

일단, 판례로는 그렇지 않다고 하고 있다.

서울지방법원 민사9부 1998.7.1 선고, 97나55316호에 의하면 임차인은 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 계약을 체결하기 위해 중개수수료를 지불해야 할 것이므로 별도의 특별한 약정이 없다면 임차인이 중개수수료를 부담하지 않는다고 하고 있다. ( 이 사건으로 대법원까지 가지는 않은 모양이다.)

사실, 거래관계로 보더라도 새로운 임대차 계약의 당사자는 임대인과 새로운 임차인이므로 원칙을 따진다면 거래당사자도 아닌 이전 세입자는 당연히 중개수수료와 무관하다고도 볼 수 있겠다.

문제는... 이 경우에 임대인은 "그럼 나는 지금 계약을 종료하는데 동의하지 않겠다. " 라고 나오면 방법이 없다는 것이다.

결국, 이 경우는 세입자가 급한 상황이 되는 지라 어쩔수 없이 손해를 일부 부담하고 이 계약을 종료합시다 라고 요청하는 상황이 되는 것이고 임대인이 그렇다면 나도 동의해줄수 있다. 라는 식의 전개가 되는 것일 뿐이다.

사실, 집주인 입장에서는 대체 세입자를 구해왔으니 나는 이 계약을 끝내고 나가겠소... 하는 것에 무조건 동의해야 하는것도 아니다. 다만, 별로 동의하지 않을 이유가 없을 뿐......

이와 별도로, 계약종료 3개월전에 나가는거면 집주인이 부담해야 한다는 이야기도 있는데 이런 이야기에 대한 근거를 찾을 수 없었다. 아마도 3개월 전이면 정상적인 종료일로부터 그리 멀지 않으니 정상적인 계약종료의 범주에 들지 않느냐의 주장인 것으로 생각되며 3개월이라는 숫자는 묵시적 갱신이 이루어지지 않도록 통지해야 하는 기간의 시작점에 들어가는 3개월에서 온게 아닐까 싶다.

원칙적으로야 계약종료일 당일이 되어야 정상적인 종료겠지만, 상식적으로 그리고 관행적으로 전후 몇일 정도의 차이는 정상적인 범주에 든다고 봐야 하지 않을까 싶다. 다만 그 정확한 기간에 대한 별도의 사례를 찾지 못했다.

(이 블로그 쥔장은 법전공자도 아니고 그저 관심이 있어서 찾아보고 정리한 내용에 지나지 않으므로 실제 여부는 본인이 스스로 판단하시기 바랍니다.)

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흔히 인터넷의 부동산 관련 게시판을 가면 종종 보게되는 질문 중 하나가 가계약이 성립 여부에 대한 글이다.

즉, 가계약금을 입금했는데 상대방이 계약을 파기하고 가계약금만 돌려주려 한다 라던지,

가계약금 입금한걸 돌려받고 싶은데 위약금을 물어야 하는건지 등에 대한 글들이 그것이다.

이에 대한 판례를 보면 다음과 같다.

[대법원 2006.11.24, 선고, 2005다39594, 판결]

내용을 요약하면 다음과 같다.

'계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다'

즉, 가계약의 내용이 계약으로 볼 수 있을만큼 구체적으로 이루어진 것인가 아닌가에 따라 다르다는 것이다.

더우기 여기에 더해서...

판사가 신이 아닌 바에야 주장하는 사람은 (가계약이 성립했다 또는 아니다 등...) 자신의 주장을 입증해야 할 책임이 있는데 그저 부동산 중개인의 중개에 따라 구두로 진행하고 입금한 경우에는 그 내용을 증명하기가 여간 난해해지는게 아니다.

그러므로 가계약을 유효하게 하려면 위 판례에 따라 적어도 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의 정도가 포함된 가계약서를 문서로 꾸며야 할것으로 생각된다.

카톡으로 주고받던지, 문자로 주고받던지 하는것도 증빙으로 사용될 수 있을테니 유효하겠지만, 가장 좋은건 서로 약정하고 도장찍는게 간명한 방법인것으로 생각된다.

즉, 가계약도 계약인가를 정리하면...

어떤식으로 가계약을 했는가에 따라 계약으로 인정받을수도 있고 아닐수도 있다... .라는 것이다.

아마, 별다른 가계약서의 작성 없이 집주인도 만나보지 못한 상태에서 중개인의 권유에 따라 일단 계좌에 입금만 했다면 계약으로 인정받기 어려울 것으로 생각된다.