너른바다 이야기

이 글은 전문적인 법지식을 바탕으로 작성된것이 아니라 글쓴이가 개인적인 관심으로 찾아본것에 불과하므로, 실제와 다를수 있으니 유의하시기 바랍니다.

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우선, 우리가 흔히 아파트라고 부르는 것은 주택법에 의하여 만들어집니다.

그 주택법 제2조 제9항에 의하면 어린이 놀이터는 '복리시설'에 속하게 되는데 이 복리시설은 같은 조항에 의하면 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설을 말합니다.

주택법에 따라 아파트를 지을때는 주택건설기준 등에 관한 규정이라는 대통령령을 따르게 되는데

이 영에 의하면, 제2조 제3항에 의하여 어린이 놀이터는 '주민공동시설' 에 속하게 됩니다.

같은 기준의 제55조2 에 의하면 이러한 주민공동시설을 얼마나 지어야 하는지에 대한 기준이 나와있구요.

대부분은 실외에 설치하게 되는데 이때 이 설치되는 토지는 아파트 대지면적에 속하며 분양시에 분양계약서상의 대지지분을 차지하게 됩니다.

놀이터의 시설물들은 아파트 공사도급범위에 포함되고, 분양대금에 포함되어 분양계약자에게 넘어가게 되죠.

사실, 어떤 부분을 봐도.... 소유권 적인 측면에서 이것을 공공재로 말할 근거는 없지 않나 합니다.

흔히 말하는 공유되는 용도로의 공개공지 라는것은 주택법에 의한 건축물이 아니라 건축법에 의한 건축물의 경우에 나타나는 것으로 이때 해당 관청으로부터 인허가를 받으면서 공개공지로 명시되어 설계도면에 표기되게 됩니다.

하지만, 이러한 내용은 주택법상의 아파트에 해당되는 것은 아닙니다.

만일 교집합이 있다면, 건축법상의 건축물인 주상복합이 일정 세대수 이상으로서 주택법상의 사업승인을 받는 경우에는 해당될 수도 있어보이지만,

놀이터와 공개공지는 좀 다른 개념입니다.

놀이터 시설물의 노후나 파손으로 인한 수리비용도 아파트 입주민들이 충당하는 것이고 놀이터의 관리주체는 시설물을 안전하게 이용할 수 있도록 관리하여야 하며 관련 규정에 따라 보함가입도 하여야 하는 것으로 압니다.

어린이가 놀다가 다치면 보험사고가 되는거죠. 즉, 피해보상을 해야 할 경우가 발생합니다.

아파트에는 주민들의 복지를 위한 시설물들이 많은데, 차이를 들 수 있는 시설물을 보자면.... 독서실과 헬스시설이 아닐까 합니다.

독서실은 통상 폐쇄적으로 운용되고 헬스는 외부에 개방하는 경우도 있는데 이렇게 개방하는 경우도 입주민만으로는 유지비용이 충당되지 않아서 입주민들의 의견을 모아서 운영하는 경우이지, 기본적으론 아파트 시설물일 뿐입니다.

하지만, 서양과 달리 공동체 문화가 발달한 우리 사회의 전통을 비추어보면 아파트 놀이터를 외부거주민들의 아이라고 사용하지 못하도록 하는것은 너무 야박하다 아니할수 없습니다.

결국, 이러한 문제는 정부가 국민들을 위한 업무를 제대로 하지 못한 부분에 대해 입주민과 비입주민이 싸우는 이상한 형태로 나타난 것이라고 할 수 있는데 예전의 공동체적 사회가 개인주의적 사회로 전환되는 과정에서 보자면 사유재산의 공유화 보다는 정부와 지자체가 공용으로 사용할 수 있는 놀이터를 보다 많이 제공하고 부의 불균형을 해소하면서 나올수 있는 자원으로 공공의 복지를 위해 노력해야 하는것이 답이 아닐까 싶습니다.

또 쓰는 이야기지만, 쥔장은 법 관련 전문가가 아니므로 실제 적용시는 별도의 확인을 요합니다.

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구글에서 분양계약서 표준약관을 검색하면 공정거래위원회에서 제공하는 아파트 분양 표준약관을 다운받을 수 있습니다.

그런데 그 계약서에는

제2조(계약의 해제)

.

.

.

② “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 “갑”이 

   인정하는 경우에 한한다.

위와 같이 되어 있는데 이 부분에서 제2항은 잘 인식이 안되어 있는것 같습니다.

한편, 아파트를 분양하는 경우 그 납부대금을 분할로 받게 되는데 이것도 아무렇게나 받는건 아니고 주택공급에 관한 규칙

에 규정되어 있는것을 따라야 합니다.

제60조(입주금의 납부) 

     .

     .

② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있다. 다만, ......

④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.

.

.

3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때

.

.

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나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것

　 (1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 

      이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.

　 (2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것

위와 같은 내용으로 인해 통상적으로 중도금은 4번에 걸쳐 나눠서 내게 되는데 여기서 1회차 중도금을 납입한 이후에는 아무리 위약금

을 내고 해약하겠다고 해도 분양자가 동의를 해야만 가능하다는 것입니다.

이것은 원래 민법에서 나온것인데,

제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

위와 같은 민법 조항에 의해 원래 계약을 포기하고 해제하는 것은 거래 상대방이 이행에 착수하기 전에 가능한 것인데 1회차라도 

중도금의 납입은 이 이행에 착수가 이루어 진것으로 본다는 것입니다.

뭐, 계약서에 특약으로 해제조건을 별도로 추가했다면 다르겠지만요. 

블로그 주인은 부동산에 관심이 많은 사람일 뿐, 법률관계의 일을 하는 사람이 아니므로 본 내용의 사실관계 확인은 별도로 하시기 바랍니다.

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https://nocutnews.co.kr/news/4560885

위 링크는 "수십억 투자해 오피스텔 날리고 사기범 몰린 사연" 이라는 뉴스기사이다.

내용은, 한국자산신탁이라는 부동산 신탁회사에 신탁 설정된 부동산에 대해

한 투자가가 시행사의 계좌로 돈을 입금하고 오피스텔 건물 상가의 소유권을 취득했다가

한국자산신탁으로부터 고소를 당한 사건이다.

위에 시행사 라는 단어와 신탁 이라는 단어가 나오는데 여기서 헷갈리는 일이 발생한다.

시행사라는 단어는 사업을 시행하는 사람을 가리키는 말로, 당연히 사업에 대한 권리를 가지고 있을것이라 생각한다.

위 기사에서 말하는 신탁이라는 것은 신탁법 제2조에 정의되어 있는데,

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

라고 되어 있다.

중요한 점은, 신탁의 특징인데

http://www.law.go.kr/precInfoP.do?precSeq=83983

위 판례에서 말하듯이 

"부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것도 아니므로 "

라는 부분으로, 특별한 사정이 없다면 통상 신탁된 부동산에 대한 권리는 대외적으로 신탁사에 귀속되게 된다.

다시 가장 위 링크에 나온 사기 기사를 보면, 투자자는 시행사의 계좌에 입금했다고 하는데 이 부분이 잘못된 것이, 권리자가 신탁사이므로 신탁사가 지정한 계좌에 넣어야 한다는 것이다.

물론, 거의 대부분의 경우 신탁사는 자신들의 명의의 계좌를 개설했을것이고 설령 다른 계좌를 지정했다면 계약서에 명시되어 있었어야 한다고 보인다.

다만, 위 기사에는 나오지 않았지만,  시행사가 별도의 계좌로 입금받는데 사용한 한국자산신탁의 도장이 날인된 계약서라는 부분이 문제로 보이는데 이 부분은 사실관계에 따라 한국자산신탁의 관리책임이 문제가 될 수 있을것으로 생각된다.

간단하게 정리하자면,

등기부등본을 때어보고 (분양계약서를 확인하고) 신탁이라는 글자가 들어있으면 그 신탁회사에 전화를 걸어 사실관계를 확인해 보는게 가장 기본이 되어야 한다.

이것은 위와 같은 투자가 아니라 전세계약이나 월세계약에서도 마찮가지일 것이다.

다만, 임대차보호법의 판례에 따라 신탁명의라도 일반적인 아파트의 경우 임대보증금 반환 채무를 신탁사가 가지는 경우가 있지만, 일단 거래는 정확하고 볼일이니까......

주택임대차보호법에 의해 임대기간은 통상적으로 2년을 기준으로 하게 됩니다.

그런데 경제사정의 변동이나 물가변동 등으로 인해 해마다 임료는 변동하게 됩니다.

만일 최초 5천만원으로 전세계약을 체결했는데 2년이 지나 연장계약을 하려고 하는 경우 집주인이 5천5백만원으로 전세보증금을 인상하겠다고 하는 경우가 있을겁니다.

그러면 최초 2년전에 받은 확정일자와 대항력은 어떻게 해야 지킬수 있는가 하는점은 생각해볼 문제입니다.

이 경우라면, 일단 증가된 금액에 대해서만 임대차계약서를 새로 작성하고 이것 역시 확정일자를 받아야 합니다.

내용은, 이전에 계약체결한 내용이 모두 유효하며 다만 보증금의 인상과 임대기간의 연장만을 내용으로 한다는 것을 담아야 할 것입니다.

이렇게 하는 이유는, 만일 원래의 계약서를 파기하고 새로 전체 계약서를 작성한다면 당초 확정일자가 아닌 새로 받은 확정일자로 권리관계가 형성될 것이기 때문입니다.

만일 전세보증금이 인상되기 전에 근저당이라든가 기타 다른 사항이 발생했다면, 나중에 인상된 전세보증금은 원래의 확정일자에 의해 보호받는 것이 아니라 소멸될 겁니다.

그리고 새로 받는 확정일자는 공증이나 법원에서 받아야 합니다.

동사무소에서 관리하는 확정일자는 하나만 유지하기 때문에 새로 동사무소에서 받으면 이전 효력이 사라질 수 있다더군요.

작년 4월 개인홈페이지에 썼던 글인데 이제 홈페이지를 폐쇄하면서 블로그로 글을 옮기고 있습니다.

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지금의 부동산의 기세는 무언가 잘못된것 같다.

부동산 거래가 활성화 되려면 뭔가 이유가 있어야 한다.

소득이 늘었다던지, 국부가 급격히 증가해선 장미빛 전망이라도 있던지, 갑자기 희소성이 높아졌다던지...

하지만, 지금은 전혀 다른 이유에서 밀려 올라가고 있다.

바로 '정부정책' 이다.

그건 저금리이고, 전월세에 대한 상대적 무관심이고 (매매 이외엔 다른 대안이 없는...)  재건축이고, 언론이다.

만일 부동산에 대한 지원이 작위적인것이라면 이유는 아마 경제 활성화일텐데, 부동산으로 경제가 활성화 될 일은 없다고 생각한다.

이미 대다수의 사람들은 어느정도 인구절벽에 대해 이해하고 있기에 이 상황이 이어지는 한 소비가 활성화 되는 일은 없다.

이 상황이란, 바로 극단적인 저출산을 말한다.

개인적으로 저출산이 경제를 최악의 상황으로 가져갈 거라 믿는데도 불구하고 저가라면 부동산을 사라고 하고 있는데

이건 일견 모순된 일이기도 하다.

하지만, 내 생각은 그런, 저출산에 의한 경제불황은 단순히 부동산에만 미치는게 아니라 사회 모든것에 영향을 줄 것이고,

그때엔 현금이라고 가치있을거라 생각지는 않기 때문이다.

달러도 미래에 지금의 위치보다는 약화되리가 생각하고 금도 이제는 안전자산이라고 생각지는 않는다.

그래서 다다른 짧은 생각은 그동안이라도 편안하게... 정도이다. 어차피 결론이야 비슷하니까...

갑자기 각 부부가 아이들을 3명씩 낳을수는 없는 노릇이고보면 이러한 저출산의 극복은 

생물학적으로만 보면 하루아침에 갑자기 치유되는 성질이 것이 아니다.

 가임기 여성의 숫자가 점진적으로 늘어나는 것에 맞춰 꾸준히 2-3세대에 걸쳐 회복되어야 할 일이니까...

결국, 지금 저출산에 대한 대책을 세운다고 해도 지금 중장년층이 겪어야할 인구절벽은 절대로 피할수 없다.

부동산은 현상유지만 하면 될 일이라 생각하는데 (시간에 따라 인플레이션이 자연스럽게 거품을 완화한다.) 

그걸 다시 인위적으로 지원하면 결국 문제는 이월되고 합해지면서 거대해진다고 본다.

애국심으로 아이를 낳으라고 할 수는 없는 일.

모든 문제의 원인이자 결론은 저출산이다.

저출산은 과도한 사교육, 죽음을 부르는 경쟁사회, 돈이 인격을 정하는 신자유주의, 극단적인 빈부격차 등등의 결과이며

또한 불황, 과도한 사회비용, 부동산문제, 노인인구문제, 아주 많은 세월이 흐른 뒤라면 나라의 존립 등등의 원인이다.

문제는 그런 저출산에 대한 대응을 보면... 저출산을 조장하는건 아닐까.. 싶은 점이다.

그래서 (중간에 다 건너뛰면) 저가의 주택을 사는게 편하다... 라고 말하지만, 여전히 부동산이 불안하다... ^^;

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위 글을 홈페이지에 썼던 이유(?)가 된, 2015년 1월에 썼던 글.

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